Land pooling - Whose Capital Amaravathi

10. లాండ్ పూలింగ్ - అమరావతి

మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టులలో ఇరుపక్షాలకూ లాభదాయకంగా ఉండే లాండ్ పూలింగ్ ప్రక్రియ ఒక సృజనాత్మక ప్రయోగం. 1890 లలో దీన్ని హాలండ్, జర్మనీలలో విజయవంతంగా ఉపయోగించారు. భారతదేశంలో మొదటిసారి 1915 లో బాంబే టౌన్ ప్లానింగ్ చట్టం కింద ప్రారంభించారు. మాహిం, ఖార్ ప్రాంతాలలో, పెద్ద భాగాల అభివృద్ధికి అది తోడ్పడింది. కాని ఒక చిన్న ప్లాట్లు విషయంలో కూడా యాజమాన్య వివాదాలు ప్రాజెక్టులను అడ్డుకోవడం ప్రారంభించాయి. లాండ్ పూలింగ్‌ను గుజరాత్‌లో 1976 కొత్తగా ఏర్పరచిన చట్టం ద్వారా  అమలుచేయడం ప్రారంభించారు. ప్లాట్ల యాజమాన్య వివాదాల సమస్యను 1999 లో టౌన్ ప్లానింగ్ స్కీమును ఆమోదించిన తర్వాత గుజరాత్‌ అధిగమించింది. వాళ్లు భూమిని స్వాధీనం చేసుకొని రోడ్లు వేయడం ప్రారంభించారు. ఫలితంగా భూముల ధరలు పెరిగాయి. గుజరాత్‌లో లాండ్ పూలింగు జనానికి ప్రోత్సాహమిచ్చింది.

 

లాండ్ పూలింగ్ అంటే అనేక భూ కమతాలను ఒకటిగా పూల్ చేసి భౌతిక, సామాజిక మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధిలో ఉపయోగించి మిగిలిన భూమిని భూ యజమానులకు అభివృద్ధి హక్కులతో తిరిగి ఇవ్వడం లాండ్ పూలింగ్ విధానం. ఇట్లా పూల్ చేసిన భూమిలో కొంతభాగాన్ని ప్రాజెక్టు ఆర్థిక వనరుల కోసం ప్రభుత్వ సంస్థ వేలం వేయడానికి వనరులను సేకరించడానికి వినియోగిస్తారు. భూమిని పూల్ చేసిన భూయజమానుల నుండి కూడా అభివృద్ధి రుసుమును వసూలు చేస్తారు. భూమియజమానులు మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధి కారణంగా తమ ప్లాట్ల ధరల పెరుగుదల వల్ల లాభపడతారు. ఒక పట్టణ ప్రాంతంలో లేదా పెరుగుతున్న నగర పరిసరాల అభివృద్ధి నిర్వహణలో లాండ్ పూలింగ్ చాలా వరకు విజయవంతమవుతుంది. 

దీనికి కొన్ని ఉదాహరణలు భోపాల్ -3, గుజరాత్‌లో అహ్మదాబాదు నగర కేంద్రానికి 12 కి.మీ.లో ఉన్న ఒక టిపిఎస్ (టౌన్ ప్లానింగ్ స్కీం). ఇక్కడ 300 హెక్టార్ల భూమిని పూల్ చేసి అభివృద్ధి చేశారు. అహ్మదాబాదు కేంద్రానికి 6.5 కి.మీ. ఉన్న బోడకదేవ్‌లో 200 హెక్టార్ల భూమిని పూల్ చేసి గుజరాత్‌ లాండ్ పూలింగ్ స్కీముల కింద అభివృద్ధి చేయడం జరిగింది. ఇరుగుపొరుగు స్థాయి మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధికి 100 హెక్టార్ల భూమి సరిపోతుంది. 100 హెక్టార్ల భూమి లాండ్ పూలింగ్ విధానాన్ని విజయవంతంగా నిర్వహించడానికి ప్రామాణికంగా ఎంచుకోవచ్చు. (Source: Land Pooling and Re-construction and self-financing mechanism for Urban Development – IDFC policy Group Quarterly, March, 2010).

ఢిల్లీ హర్యానాలలో లాండ్ పూలింగ్ స్కీము కింద కొత్త ప్రయోగాలు కూడా జరుగుతున్నాయి. కాలనీని అభివృద్ధి చేసేవారికి రైతులనుండి లాండ్ పూలింగ్ చేయడానికి అనుమతినిస్తారు. నియమ నిబంధనల ప్రకారం వాళ్లు ఆ ప్రదేశాన్ని అభివృద్ధి చేయవచ్చు. ప్రభుత్వం వారికి సదుపాయం కలిగిస్తుంది, నియంత్రణ సంస్థగా పనిచేస్తుంది. “లాండ్ పూలింగ్ విలువను సంపాదించే అవకాశంగా పనిచేస్తుంది. కొత్త ప్రాజెక్టులలో పెట్టుబడులు ఆస్తి విలువను పెంచుతాయి కాబట్టి మౌలిక సదుపాయాల ఖర్చులో కొంత భాగాన్ని ఆస్తియజమానులు భరించేటట్లు చూడవచ్చు” అన్నారు ఎర్విన్ క్రాబెన్, బారీ.

గుజరాత్‌ టౌన్ ప్లానింగ్ స్కీములు ఎక్కువగా పట్టణ ప్రాంతంలో లేదా పట్టణ పరిసరాల అభివృద్ధికి లాండ్ పూలింగ్ కింద పట్టణ మౌలిక సదుపాయాల నిర్మాణాలకు పరిమితమయ్యాయి. ఢోలేరా లాండ్ పూలింగ్ స్కీమ్ భారీ లాండ్ పూలింగ్ స్కీము. గుజరాత్‌లో ముంబై – ఢిల్లీ పారిశ్రామిక కారిడార్‌లో భాగంగా స్మార్ట్ సిటీని ఏర్పాటు చేయడానికి ఈ స్కీము 22 గ్రామాలను తన పరిధిలోకి తీసుకుంటుంది. ఒక హరితక్షేత్ర నగరం (గ్రీన్ ఫీల్డ్ సిటీ) కోసం లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిని వాడడానికి ప్రయత్నించిన తొలి సందర్భం ఇది. 20 గ్రామాలలో స్థానిక ప్రతిఘటన ఎదురుకావడం వల్ల ఇక్కడ లాండ్ పూలింగ్ విజయవంతం కాలేదు. ఢోలేరా స్మార్ట్ సిటీ కింద లాండ్ పూలింగు స్వచ్ఛంద స్వభావం గురించి ప్రభుత్వం చెప్పుకుంటున్న విషయాలు సరయినవనుకుంటే చాలా అస్పష్టంగానూ, నిజం కాదనుకుంటే పూర్తిగా ప్రమాదకరంగానూ ఉంటాయి. పట్టనాభివృద్ధి  అనే కారట్ వెనుక భూసేకరణ అనే బెదిరింపు కర్ర ఉన్నది.

(ప్రీతి సంపత్, సిమి సున్నీ: Dholera the Myth of Voluntary Land Pooling)

ఢోలేరా ప్రాంతంలో లాండ్ పూలింగ్ వైఫల్యాన్ని పత్రికలు ప్రచురించాయి. అటువంటి ఒక రిపోర్టు 21 జనవరి, 2016 న హిందుస్తాన్ టైమ్స్‌లో వచ్చింది. ఢోలేరా రైతుల మాటలు చాలా సముచితమైనవి. ఢోలేరా ప్రాంతంలోని సరసస్లా గ్రామ వాస్తవ్యుడు రూప్ సంగ్‌భాయి ఇలా అన్నాడు. ‘లాండ్ పూలింగు చివరికి రైతును ఎవరికో బానిసను చేస్తుంది. తమ భూములమ్ముకున్నవారు ఇప్పుడు ఇతర రైతుల పొలాల్లో కూలి చేస్తున్నారు లేదా కర్మాగారాల్లో పనిచేస్తున్నారు.’ 2007 లో ప్రారంభించిన ఢోలేరా స్పెషల్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ రీజిన్ ప్రాజెక్టు 2016 నాటికి కూడా ముందడుగు వేయలేదు.

భారతదేశంలో లాండ్ పూలింగ్ విషయంలో సాధారణ అనుభవం ఇలా ఉండగా, 2014 లో కొత్త రాష్ట్రం ఏర్పడగానే ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం శివరామకృష్ణన్ కమిటీ సిఫారసులకు వ్యతిరేకంగా, సాధ్యతా విశ్లేషణనుగాని, పర్యావరణంపై పడే ప్రభావాన్ని అంచనా వేయడంగాని చేయకుండానే, హరితక్షేత్ర రాజధాని అభివృద్ధికి మాస్టర్ ప్లాన్‌తో వచ్చింది. కొత్త నగరం అభివృద్ధికి మొదటిదశ పదేళ్లలో 2025 వరకు 37,578 ఎకరాల భూమి కావాలి. మూడు దశలు పూర్తయ్యేసరికి అవసరమైన మొత్తం భూమి లక్ష ఎకరాలు. ప్రారంభంలో హరితక్షేత్ర అమరావతీ నగరం నిర్మాణం కొరకు. 25 గ్రామాలలో అవసరమైన భూమిని లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిపై సేకరించాలని ప్రభుత్వం నిర్ణయించింది.

రాజధానీ నగర నిర్మాణానికి ప్రతిపాదించిన స్థలం విలువైన సాంద్ర వ్యవసాయ భూములు. కృష్ణానదిని ఆనుకొని ఉన్న భూములు సంవత్సరం పొడవునా పంటలు పండుతాయి. కృష్ణానదికి దూరంగా ఉన్న భూములు కూడా పత్తి, మిర్చి వంటి వాణిజ్యపంటలు పండించడానికి అనుకూలమైన విలువైన భూములు. ఈ ప్రాంతంలో భూముల ధరలు చాలా ఎక్కువ. ఇంత విశాలమైన భూపరిమాణాన్ని సేకరించడానికి – ముఖ్యంగా నూతన భూసేకరణ చట్ట నేపథ్యంలో – కావలసిన నిధులను ప్రభుత్వం ఎన్నిటికీ సమకూర్చుకోలేదు. ఈ చట్టం భూయజమానులకు సముచితమైన పరిహారాన్ని నిర్దేశిస్తుంది. జీవనోపాధికోసం తమ భూములపైనే ఆధారపడే రైతులకు సమగ్రమైన సహాయాన్ని, పునరావాస పాకేజీని నిర్దేశిస్తుంది. ‘అమరావతి’ అనే ఈ హరితక్షేత్ర మహారాజధానీనగర నిర్మాణానికి భూసేకరణకు, లాండ్ పూలింగును ప్రత్యామ్నాయ మార్గంగా ప్రభుత్వం భావించింది.

మనం ఇంతకుముందే చూశాం, లాండ్ పూలింగ్ పట్టణ మౌలిక సదుపాయాలను పునఃప్రణాళికీకరించడానికో, పరిసరప్రాంతాలను నివాసభూములుగా చేయడానికి చిన్నచిన్న భూశకలాలను సేకరించడానికో పనికివస్తుంది, అటువంటి సందర్భాల్లోనే విజయవంతమవుతుంది. భారీ స్థాయిలో లాండ్ పూలింగును ఉపయోగించి భూసేకరణ చేసే ప్రయత్నం గుజరాత్‌లోని ఢోలేరాలో మాత్రమే జరిగింది. అదొక పెద్ద వైఫల్యంగా మిగిలింది. ఈ ఉదాహరణను ముందుంచుకొని కూడా ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం ‘అమరావతి’ అనే రాజధానీనగర నిర్మాణనికి భూసేకరణకు భారీ స్థాయి లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిని ఎంచుకుంది.

మనం ముందుగా చూసినట్లు లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతి లాండ్ పూల్ చేసిన భూయజమానులు స్వచ్ఛందత, ప్రశంసల మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. సామాజిక, భౌతిక మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధి అనంతరం తమ భూమి విలువ పెరుగుతుందన్న ఆశతో, అభివృద్ధి రుసుముల కింద భౌతిక మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధికి డబ్బు చెల్లించడానికి ఇష్టపడతారు.  ప్రాజెక్టులో ఇష్టపూర్వకంగా భాగస్వాములవుతారు.  ఇక్కడ అమరావతి హరితక్షేత్ర నగరంలో భారీపరిమాణంలో లాండ్ పూలింగ్‌కి ప్రభుత్వం చేసిన ప్రయత్నం పూర్తిగా స్వచ్ఛందత మీద ఆధారపడలేదు. మభ్యపెట్టడం, బెదిరింపు, బలాత్కారాల వ్యూహాలతో ఈ ప్రయత్నం జరిగింది (శ్రీరామచంద్రయ్య, 2016). లాండ్ పూలింగుకు రైతులు లొంగేట్లు చేయడానికి భారీస్థాయిలో ఉపయోగించిన పరోక్ష బలాత్కారపు తొలి సాధనం భూసేకరణ చేస్తామన్న బెదిరింపు. ప్రీతి సంపత్, సన్నీలు పేర్కొన్నట్లుగా స్వచ్ఛందత అన్న కారెట్ వెనుక భూసేకరణ బెదిరింపు అనే నిర్బంధ కర్ర ఉంది. తాము ఇంత భారీ పరిమాణంలో భూసేకరణకు వెళ్లినట్లయితే హరితక్షేత్రనగర నిర్మాణానికి భూసేకరణ చేయడానికి కావలసిన వనరులు తమ వద్ద లేవని తెలిసింది ప్రభుత్వానికి మాత్రమే. రైతులకు ఈ ప్రభుత్వ సమస్య తెలియదు కాబట్టి లాండి పూలింగ్ ప్రక్రియ కింద తమ భూముల్ని పూల్ చేయకపోతే తమ తలపైన భూసేకరణ అనే డెమొకిల్స్ ఖడ్గం వేలాడుతూ ఉందని ప్రభుత్వం రైతులకు చూపించింది. దీనికి తోడుగా ప్రభుత్వం వ్యూహాత్మకంగా పథకం వేసి వేలాదిమంది పోలీసులను రైతులపై బలాత్కారానికి ఉపయోగించిందనీ, శాసనపరమైన చర్యలతోపాటు ఆ ప్రాంతంలోని రైతులు ఈ ప్రాజెక్టు కోసం లాండ్ పూలింగుకు అంగీకరించే విధంగా ఒక మైండ్‌గేమ్‌కి  పాల్పడిందనీ శ్రీరామచంద్రయ్య తన వ్యాసం ‘Making of Amaravathi: A Landscape of Speculation and Intimidation’ లో పేర్కొన్నారు. లాండ్ పిలింగ్ కోసం భూములు లాక్కొనే భయం కల్పించే మైండ్ గేమ్‌తో పాటు, అధికారపార్టీకి బలమైన సమర్థకులైన పెద్ద రైతులు, ఆబ్సెంటీ భూమి యజమానుల కోఆప్షన్ కూడా ఉంది. ఈ పథకం పనిచేయడానికి ప్రభుత్వం ఒక హైప్ సృష్టించింది. ప్రతిపాదిత రాజధానీనగరం గురించీ, రాజధానీ నగర అభివృద్ధిలో భాగస్వామిగా సింగపూర్ ప్రభుత్వాన్ని నియమించుకోవడం గురించీ ఎక్కువ చేసి చెప్పుకోవడం ఈ హైప్‌లో భాగం. 

నిరంతరంగా భూముల విలువల్ని పెంచుతూ భవిష్యత్తులో తమకు వచ్చే లాభాల విషయంలో రైతులకు నమ్మకం కలిగిస్తూ ఒక అనిశ్చిత పరిస్థితిలో ఈ హైప్ సృష్టించే వ్యూహాన్ని అవలంబించినట్లు శ్రీరామచంద్రయ్య పేర్కొన్నారు. విదేశీ ప్రతినిధి వర్గాలు, భవిష్యత్తులో పెట్టుబడులు పెట్టేవారు, వచ్చిన పెట్టుబడుల వంటి సమర్థక పద్ధతుల ద్వారా నిరంతరాయంగా హైప్ సృష్టించడం జరిగింది. దీనివల్ల ఈ ప్రాంతంలో ఊహాకల్పనాత్మక ఆసక్తులను సజీవంగా ఉండవచ్చు, తద్వారా భూమి ధరలు పడిపోకుండా చూడవచ్చు. ఫలితంగా రైతులు అమరావతి భవిష్యత్తుపై నమ్మకం కోల్పోకుండా ఉంటారు.

దీనికి అదనంగా లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతికి వ్యతిరేకంగా ప్రతిఘటనలను అణచడానికి అనేక బలాత్కారపు చర్యలను ప్రభుత్వం తీసికొన్నది. తన అవసరాలకనుగుణంగా లాండ్ పూలింగ్ జరిగేటట్లు చూసుకొన్నది. కొన్ని పంచాయితీలు భూసేకరణను వ్యతిరేకిస్తూ ఏకగ్రీవ తీర్మానాలు ఆమోదించాయి. అటువంటి సందర్భాలలో ఒకదానిలో పంచాయతీ కార్యదర్శి తీర్మానంపై సంతకం చేశాడు. అప్పటినుండి ఇటువంటి పంచాయతీ తీర్మానాలపై సంతకం చేసి వాటికి ఆధికారిక హోదా ఇవ్వకుండా పంచాయతీ కార్యదర్శులను ఆదేశించారు. ఆంధ్రప్రదేశ్ ముఖ్యమంత్రి రైతులతో అనేక సమావేశాలు జరిపాడు. వాళ్లు లాండ్ పూలింగులో తమ భూములను ఇచ్చినట్లయితే వారిని జిఎంఆర్ వంటి పారిశ్రామిక వేత్తలను చేస్తానని వాగ్దానాలు చేశాడు. అవసరమైన భూములను రైతులనుండి సంగ్రహించడానికి బెదిరింపులు, బలాత్కార పద్ధతులను ఉపయోగించారు. 

డిసెంబరు 2014 లో ఒక రాత్రి కృష్ణానదీ సమీపగ్రామంలో అరటి తోటలకు నిప్పంటించారు. లాండ్ పూలింగుకు అత్యంత తీవ్రమైన ప్రతిఘటన కృష్ణానదికి ఆనుకొని ఉన్న గ్రామాలలో ఎదురయింది. ఇక్కడ సంవత్సరం పొడవునా వ్యవసాయం ముమ్మరంగా సాగుతుంది. భూముల ధరలిక్కడ అత్యధికం. ఇక్కడ లాండ్ పూలింగును వ్యతిరేకించే కొందరు యువకులను పోలీసులు అరెస్టు చేశారు. ఇది ప్రభుత్వమూ, పాలక పక్షమూ (శ్రీరామచంద్రయ్య, 2016) చేసిన దుశ్చర్య అనే అనుమానాన్ని వ్యక్తం చేస్తూ కాలిపోయిన తోట యజమాని నిర్భయంగా నిలిచాడు. ఈ సంఘటనలో అరెస్టు అయిన యువకుడు అదే ప్రాంతానికి చెందిన, లాండ్ పూలింగ్‌ను క్రియాశీలంగా వ్యతిరేకిస్తున్నవాడు. గ్రామంలో పోలీసులను పెట్టకముందు ఉన్నతస్థాయిలో పథకం వేసి చేసిన అరెస్టు ఇది అన్న శంకకు ఇది ఆస్కారమిచ్చింది. ఈ భయోత్పాతాన్ని కొంతకాలం సాగనిచ్చారు. ఈ సమయంలో దాదాపు 8 బెటాలియన్ల పోలీసునిక్కడ దించారు. ఆ సమయంలో తెచ్చిన లాండ్ ఆర్డినెన్సు క్రింద భూసేకరణ జరుగుతుందన్న బెదిరింపు ప్రచారం చేశారు. చట్టంలోని కొన్ని భద్రతా నిబంధనలను తొలగించడం ద్వారా రైతులు లాండ్ పూలింగ్‌లో తమ భూములను దఖలు పరిచేవిధంగా ఈ ఆర్డినెన్సు ద్వారా బలవంతం చేశారు. వాళ్లు లాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిలోకి రాకపోయినట్లయితే వారి భూములను ‘గ్రీన్ బెల్ట్’ కింద ప్రకటించడం జరుగుతుందనీ, వాళ్ల భూములకు ఎటువంటి విలువా పొందరనీ అదే సమయంలో ఒక బెదిరింపును కూడా ప్రచారం చేశారు. ఈ బెదిరింపు కారణంగా లాండ్ పూలింగును వ్యతిరేకించిన ఒక చిన్న మహిలా రైతు తాను లాండ్ పూలింగుకు వ్యతిరేకం కాదనీ, తన భూమిని వశపరచడానికి సిద్ధంగా ఉన్నాననీ ప్రకటించింది (శ్రీరామచంద్రయ్య, 2016).

లాండ్ పూలింగుకు రైతుల అంగీకారం సంపాదించడానికి ఇద్దరు మంత్రులు అక్కడే కాంపు వేసి తమ పూర్తికాల బాధ్యతగా ఈ గ్రామాల్లో పనిచేశారు. వారు తమ పొలాలు సాగుచేయకుండా వాటికి విద్యుత్తును నిలిపివేశారు. ఆ తరువాత కూడా అక్టోబరు 2015 లో కూడా రైతులు లాండ్ పూలింగు చేసేటట్లుగా బలవంతపెట్టడానికి వారి చెరకు తోటలను తగలపెట్టించారు. 08.12.2015 న లింగాయపాలెం గ్రామంలో అరటితోటలను బుల్ డోజర్‌తో నేలమట్టం చేయించారు. లాండ్ పూలింగులో చేరడానికి నిరాకరించిన ఈ రైతుకు 24 లక్షల రూపాయల నష్టం వాటిల్లింది. ఆ విధంగా అమరావతిలో లాండ్ పూలింగు స్వచ్ఛందరీతిలో జరగలేదు. 

ఈ భూములు చాలా సారవంతమైనవి. ముమ్మరంగా వ్యవసాయం జరిగే భూములివి. ఢోలేరా రైతుల్లాగానే తమ పొలాలను వశపరచి చివరికి మరెక్కడో కర్మాగారాలలో పనిచేయడం ఈ రైతులకు ఇష్టంలేదు. అయితే పెద్ద రైతులు, ఆబ్సెంటీ భూయజమానులు కూడా ఉన్నారు. వీళ్ల పిల్లలు చదువుకొని ఎక్కడెక్కడో స్థిరపడిపోయారు. ముఖ్యంగా తరువాతి తరంలో తమ భూములను సాగుచేసుకోవడంలో ఆసక్తిలేనివారి కుటుంబాలు, లాండ్ పూలింగులో తమ భూములను ఇవ్వడానికి ఇష్టపడ్డారు.

అందువల్ల శ్రీరామచంద్రయ్య గమనించినట్లు అమరావతి ఒక ఊహా కల్పనాత్మక నగరం. ఇక్కడ ఒక హరితక్షేత్ర నగరనిర్మాణానికి కావలసిన భూమిని, ప్రభుత్వం వ్యూహాత్మకంగా పన్నిన ‘మైండ్ గేమ్’ వ్యూహంతోనూ, ఊహాకల్పన, బెదిరింపు, బలాత్కారం, కో ఆప్షన్‌లపై ఆధారపడి పూల్ చేయడం జరిగింది.